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無人駕駛或將引發城市向郊區擴張與房地產變革
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想像一下,現在是2027年,或者是2037年,這是自動駕駛汽車的時代。城市居民不再自己開車了,而是使用專車服務。街道停車場已被更寬的人行道和自行車道所取代,而開發商正忙著把車庫改造成需求更大的住房。

麻省理工學院房地產研究中心在一份報告中指出,這是對自動駕駛汽車未來如何影響美國房地產的一個展望。但這並不是唯一。根據這份由Capital One Financial旗下一個部門贊助撰寫的報告,儘管回收停車位助長了市中心的建築熱潮,但自動駕駛汽車將鼓勵建築商進一步向城市邊緣地帶擴展,因為他們相信,購房者由於不必開車,所以將能夠忍受更長的通勤時間。

在第一個場景中,城市變得更像紐約,有可步行的街道,以及成群的自動車輛用於公共交通。在第二種情況下,它們變得更像達拉斯或鳳凰城,這兩座城市現在已經成為了郊區的集合。

“這是一種兩極分化,”Albert Saiz說,他是這篇論文的合著者,該論文還涵蓋了零售空間的未來和生產更加經濟適用住房的策略等課題。“我認為這兩種情況會同時發生。”

目前還遠不清楚,完全自動駕駛汽車是否已經做好了上路的準備,以及政府將選擇如何監管它們。《管理》雜誌彙編的資料顯示,去年美國25個最大城市的停車罰單、車輛登記和其他相關收入共計50億美元。各國政府還必須應對這樣的可能性:隨著車輛成本下降,租車公司可能會給公路造成過重的負擔。

根據地區規劃協會本月的一項研究,在紐約,直到2040年“土地使用規劃才會被永性久改變”,以適應自動駕駛汽車。該協會是一個面向都市區的城市研究和宣導組織。

儘管如此,Saiz仍然樂觀地認為,自動駕駛汽車將會釋放出可建造的空間。約翰伯恩斯房地產諮詢公司的研究主管Rick Palacios說,開發商已經開始瞄準停車結構、加油站和汽車經銷商,押注他們將能夠在汽車所有權過時後重新開發這些地點。

Palacios還預期自動駕駛汽車將推動郊區擴張,但在他看來,建築商將從重新開發市中心開始,並在完成停車場和其他遺留地點改造後轉向郊區。

Palacios在9月份的一份研究簡報中寫道,房地產市場可能受到的其他潛在影響還包括,無人駕駛汽車將幫助老年人保持獨立的時間更長,減緩住房銷售,但也會減少對輔助生活設施的需求。由於年齡較大的房主投入資金翻新房子以安度晚年,裝修行業可能會得到提振。他認為無人駕駛卡車用於運輸材料時,建築成本將會下降。

一方面,很難預測這些變化將如何或何時發生,另一方面很難知道它們將如何影響房地產價值。Palacios說,可開發的土地可能會暫時放緩城市的價格上漲速度,他補充說,一旦重新裝修,價值可能會上升。

Saiz在一封跟進的電子郵件中說,在人口居住密度已經比較大的城市地區,無人駕駛汽車可能會刺激更多的中產階級化,並進一步增加房地產價值。另一方面,這些汽車可以通過在郊區創造新的供給,來推動房地產價格上漲。

他說:“現在一切都還是未知。”
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